Gemeinden müssen Gebäude sanieren – Aber wie?

Die Zeit drängt: Bis Oktober 2025 müssen österreichische Gemeinden im Rahmen der EED III erhebliche Einsparungs- und Sanierungsziele umsetzen. Doch bislang fehlt die rechtliche Klarheit, um diese ambitionierten Vorgaben planungssicher umzusetzen. Mit mehr als 57.000 betroffenen Gebäuden stehen die Gemeinden vor enormen Herausforderungen. Welche Maßnahmen und finanzielle Unterstützungen sind notwendig, damit die Energieeffizienzrichtlinie Realität wird? Die nationale Umsetzung der Richtlinie (EU) 2023/1791 zur Energieeffizienz (EED III) lässt weiter auf sich warten. Dabei besteht dringender Handlungsbedarf: Die neuen Verpflichtungen und die damit notwendigen Maßnahmen erfordern klare gesetzliche Rahmenbedingungen, um den Gemeinden Planungssicherheit zu geben. Die Ausgangslage ist aber auch in anderer Hinsicht alles andere als einfach. Viele Gemeinden kämpfen bereits mit knappen Budgets und wachsenden Aufgaben. Mit der EED III, die bis zum 11. Oktober 2025 in nationales Recht umgesetzt werden muss, kommen zusätzliche Anforderungen und ambitionierte Vorgaben für öffentliche Gebäude auf sie zu.

Reduktion des Endenergieverbrauchs

Gemäß Artikel 5 EED III sind die Mitgliedstaaten verpflichtet, den Endenergieverbrauch aller öffentlichen Gebäude jährlich um mindestens 1,9 Prozent gegenüber dem Jahr 2021 zu reduzieren. Beispiele für Maßnahmen zur Erreichung dieses Zieles können sein:

• thermische Sanierung
• Flächenreduktion
• Optimierung der Haustechnik
• Umrüstung auf LED-Lampen
• Energiemanagement
• Umstellung der Fahrzeugflotte auf E-Fahrzeuge

Wie hoch fällt nun der jährlich ­einzusparende Energieverbrauch für Österreich aus? Der Bund schätzte bzw. erhob für das Basisjahr 2021 einen Gesamtendenergieverbrauch aller öffentlichen Einrichtungen des Bundes, der Länder und der Städte mit über 50.000 Einwohnern von 4.824,16 GWh (siehe Nationaler Energie- und Klimaplan, Stand 3.12.2024). Bei einem jährlichen Einsparungsziel von 1,9 Prozent ist damit der Energieverbrauch in Österreich pro Jahr um 91,65 GWh zu senken. In dieser Berechnung sind kleinere Städte und Gemeinden noch nicht miteinbezogen. Denn für kleinere Städte und Gemeinden sieht die Richtlinie längere Übergangszeiten vor. Die Verpflichtungen aus Artikel 5 EED III gelten für Städte mit weniger als 50.000 Einwohnern erst ab dem 1. Jänner 2027 sowie für Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern erst ab dem 1. Jänner 2030.

Sanierungsverpflichtung

Ab Oktober 2025 müssen jährlich mindestens drei Prozent der Gesamtfläche aller öffentlichen Gebäude auf den Standard eines Niedrigstenergiegebäudes oder Nullemissionsgebäudes saniert werden. Diese Verpflichtung gilt für alle beheizten und/oder gekühlten Gebäude mit mehr als 250 m2 Gesamtnutzfläche, die zum 1. Jänner 2024 kein Niedrigstenergie- bzw. Nullemissionsgebäude waren. Bis 2040 müssen somit insgesamt 45 Prozent der Gebäude zu einem zumindest Niedrigst­energiegebäude umgebaut werden. Wie bereits ausgeführt, gilt diese Verpflichtung ab Oktober 2025. Lediglich jene Gebietskörperschaften, die bis Ende 2023 für den alternativen Ansatz optierten, haben eine Schonfrist. Statt sofort mit Sanierungen starten zu müssen, können diese Gebietskörperschaften bis 2030 alternativ Energiesparmaßnahmen setzen, die den Einsparungen einer jährlichen 3-Prozent-Sanierungsquote entsprechen. Der alternative Ansatz gewährt zwar mehr Flexibilität, entbindet jedoch nicht von der Renovierungsverpflichtung bis 2040. Mit anderen Worten: Trotz des alternativen Ansatzes ist bis 2040 die gleiche Quadratmeter-Anzahl ­zumindest zu Niedrigstenergiegebäuden zu renovieren.

Wie ist der bisherige Umsetzungsprozess zu beurteilen?

Die Gemeinden werden die Hauptlast der Einsparungs- und Sanierungsverpflichtung tragen, weil sie mit rund 57.000 gemeindeeigenen Gebäuden den größten Anteil an öffentlichen Gebäuden stellen. Im Vergleich dazu besitzen der Bund etwa 7.700 und die Länder rund 3.600 Gebäude. Nachdem Gebäudesanierungen eine lange Vorlaufzeit haben (Vergabeverfahren, Finanzierungen, Bewilligungsverfahren etc.), ist eine rechtzeitige Umsetzung der EED III essenziell. Das Klimaschutzministerium bietet derzeit auf seiner Homepage zwar FAQ zur EED III an, jedoch können diese nicht die mit einem Gesetz vergleichbare und für eine verlässliche Planung notwendige Rechtssicherheit bieten. Die Richtlinie sieht zudem vor, dass bis zum 11. Oktober 2025 ein Inventar für alle öffentlichen Gebäude erstellt werden muss. Um den Verwaltungsaufwand gering zu halten, wäre eine zentrale Inventarisierung wünschenswert, die bereits vorhandene Daten automatisch einbezieht. Durch die Nutzung bereits bestehender Daten aus beispielsweise Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister (AGWR), Energieausweisdatenbanken und Anlagedatenbanken der Länder könnten Mehrfacherfassungen und damit ein unnötiger bürokratischer Aufwand vermieden werden. Bedauerlicherweise gibt es derzeit aber keine erkennbaren Bemühungen für eine zentrale Inventarisierung. Vorerst ist daher davon auszugehen, dass die Erstellung des Gebäudeinventars und damit die Schaffung von Datenbankstrukturen jeder Gebietskörperschaft, einschließlich den Gemeinden, selbst überlassen bleibt.

Was brauchen die Gemeinden jetzt?

1. Rechtliche Klarheit: Die Richtlinie sollte so rasch wie möglich in nationales Recht überführt werden. Dabei sollte der Gesetzgeber von überschießenden Maßnahmen absehen (kein Gold-Plating) und auf eine ­praktikable Implementierung der Richtlinie achten. Von besonderem Interesse wird sein, wie der österreichische Gesetzgeber mit den von der Richtlinie eingeräumten Gestaltungsspielräumen umgehen wird. Die Richtlinie erlaubt beispielsweise Sozialwohnungen sowie denkmalgeschützte Gebäude von der Sanierungspflicht auszunehmen bzw. weniger strenge Anforderungen an diese zu stellen. Zudem bedarf es auch Klarheit darüber, inwieweit Vorleistungen berücksichtigt werden. Denn eines sollte klar sein: Gemeinden, die in der Vergangenheit bereits in die Energieeffizienz investiert haben, sollten durch die neuen Verpflichtungen aus der EED III nicht benachteiligt werden.
2. Finanzielle Unterstützung: Angesichts der angespannten Haushaltslage vieler Gemeinden sind zusätzliche finanzielle Mittel unverzichtbar, um die Verpflichtungen aus der EED III erfüllen zu können. Ohne finanzielle Hilfen werden viele Gemeinden die Kosten für eine Sanierung des Gebäudebestandes nicht stemmen und folglich die ambitionierten Vorgaben nicht erfüllen können.

Die EED III bringt für Gemeinden erhebliche Herausforderung mit sich, zugleich bildet sie aber einen notwendigen Schritt für die nachhaltige Verbesserung des Gebäudebestandes. Klarheit in der Gesetzgebung und ausreichende finanzielle Unterstützung sind dabei allerdings entscheidend. Nur so können die Gemeinden die Ziele der Richtlinie erreichen und einen wesentlichen Beitrag zur Steigerung der Energieeffizienz leisten.

-M. PICHLER

Dr. Mathias Pichler ist Fachreferent in der Abteilung Recht & Inter­nationales des Österreichischen Gemeindebundes. Mehr zur EED III Mehr zu den Vorgaben der EU